Immobilien

KERNAUSSAGEN

  • Immobilien sind eine Klasse von „Grundstücken“, zu denen Grundstücke und alles, was dauerhaft mit ihnen verbunden ist, gehören, unabhängig davon, ob es sich um natürliche oder vom Menschen geschaffene Objekte handelt.
  • Es gibt fünf Hauptkategorien von Immobilien: Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien, Rohimmobilien und Spezialimmobilien.
  • Sie können direkt in Immobilien investieren, indem Sie ein Haus, eine Mietimmobilie oder eine andere Immobilie kaufen, oder indirekt über einen Real Estate Investment Trust (REIT).
Ein Video von Real Estate
Verstehen von Immobilien

Die Begriffe Grundstück, Immobilie und Eigentum werden oft synonym verwendet, aber es gibt feine Unterschiede.

  • Land bezieht sich auf die Oberfläche der Erde bis zum Erdmittelpunkt und bis zum Luftraum darüber, einschließlich Bäumen, Mineralien und Wasser.
  • Immobilien sind Grundstücke und dauerhafte, von Menschenhand geschaffene Anlagen wie Häuser und andere Gebäude.
  • Das Grundeigentum – eine der beiden Hauptkategorien des Eigentums – umfasst die Interessen, Vorteile und Rechte, die mit dem Eigentum an Immobilien verbunden sind.
 
Physikalische Merkmale von Immobilien

Grundstücke haben drei physische Eigenschaften, die sie von anderen Vermögenswerten in der Wirtschaft unterscheiden:

  1. Unbeweglichkeit. Während einige Teile eines Grundstücks beweglich sind und die Topografie verändert werden kann, kann die geografische Lage eines Grundstücks niemals verändert werden.
  2. Unzerstörbarkeit. Land ist dauerhaft und unzerstörbar (permanent).
  3. Einzigartigkeit. Keine zwei Grundstücke können genau gleich sein. Auch wenn sie Ähnlichkeiten aufweisen, unterscheidet sich jede Parzelle geografisch.
Wirtschaftliche Merkmale von Immobilien

Grundstücke weisen auch einige besondere wirtschaftliche Merkmale auf, die ihren Wert als Investition beeinflussen:

  • Verknappung: Land gilt zwar nicht als knapp, aber das Gesamtangebot ist begrenzt.
  • Verbesserungen: Alle Ergänzungen oder Änderungen am Grundstück oder an einem Gebäude, die den Wert der Immobilie beeinflussen, werden als Verbesserungen bezeichnet. Private Verbesserungen (z. B. Häuser und Zäune) werden als Verbesserungen des Grundstücks bezeichnet. Verbesserungen öffentlicher Art (z. B. Gehwege und Kanalisationen) werden als Grundstücksverbesserungen bezeichnet.
  • Dauerhaftigkeit der Investition: Sobald ein Grundstück verbessert wird, stellen das gesamte Kapital und die Arbeitskraft, die für den Bau der Verbesserung eingesetzt wurden, eine beträchtliche feste Investition dar. Auch wenn ein Gebäude abgerissen werden kann, sind Verbesserungen wie Entwässerungs-, Strom-, Wasser- und Abwassersysteme in der Regel von Dauer, da sie nicht wirtschaftlich entfernt (oder ersetzt) werden können.
  • Standort oder Gebietspräferenz: Standort bezieht sich auf die Entscheidungen und Vorlieben der Menschen in Bezug auf ein bestimmtes Gebiet, die auf Faktoren wie Bequemlichkeit, Ruf und Geschichte beruhen. Der Standort ist eines der wichtigsten wirtschaftlichen Merkmale von Grundstücken (daher das Sprichwort „Lage, Lage, Lage!“).

 

 

Arten von Immobilien

Es gibt fünf Hauptarten von Immobilien:

  1. Wohnimmobilien: Jede Immobilie, die zu Wohnzwecken genutzt wird. Beispiele sind Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Genossenschaften, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser mit weniger als fünf Wohneinheiten.
  2. Gewerbeimmobilien: Jede Immobilie, die ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt wird, wie z. B. Apartmentkomplexe, Tankstellen, Lebensmittelgeschäfte, Krankenhäuser, Hotels, Büros, Parkhäuser, Restaurants, Einkaufszentren, Geschäfte und Theater.
  3. Industriell genutzte Immobilien: Jede Immobilie, die für Herstellung, Produktion, Vertrieb, Lagerung sowie Forschung und Entwicklung genutzt wird. Beispiele sind Fabriken, Kraftwerke und Lagerhäuser.
  4. Grundstücke: Dazu gehören unbebaute Grundstücke, unbebautes Land und landwirtschaftliche Flächen (Bauernhöfe, Obstgärten, Ranches und Waldflächen).
  5. Sonderzweck: Immobilien, die von der Öffentlichkeit genutzt werden, wie Friedhöfe, Regierungsgebäude, Bibliotheken, Parks, Gotteshäuser und Schulen.

 

Die Funktionsweise der Immobilienbranche
 

 

Wie man in Immobilien investiert

Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Einige der gängigsten Möglichkeiten für Direktinvestitionen sind:

  • Wohneigentum
  • Vermieten von Immobilien
  • Verkauf von Häusern

Wenn Sie eine Immobilie kaufen (z. B. Mietwohnungen, Verkauf von Häusern), können Sie auf zwei verschiedene Arten Geld verdienen: Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung und Wertsteigerung der Immobilie. Im Gegensatz zu anderen Investitionen werden Immobilien stark von ihrem Standort beeinflusst. Faktoren wie die Beschäftigungsquote, die lokale Wirtschaft, die Kriminalitätsrate, die Verkehrsanbindung, die Qualität der Schulen, die kommunalen Dienstleistungen und die Grundsteuer können die Immobilienpreise nach oben oder unten treiben.

Vorteile
  • Bietet ein regelmäßiges Einkommen
  • Bietet Kapitalzuwachs
  • Diversifizierung des Portfolios
  • Kann mit Hebelwirkung gekauft werden
 
Nachteile
  • Ist in der Regel illiquide
  • Beeinflusst von sehr lokalen Faktoren
  • Erfordert einen hohen anfänglichen Kapitaleinsatz
  • Kann aktives Management und Fachwissen erfordern
Die Immobilienflucht hält trotz steigender Preise unvermindert an․

Betrachtet man die aktuellen Immobilienpreise, so wird deutlich, dass direkte Immobilieninvestitionen für Privatanleger kaum erschwinglich sind. Um eine Immobilie zu kaufen, benötigen Sie ein sehr hohes Anfangskapital. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, müssen Sie auch über die notwendigen Kenntnisse verfügen. Immobilienfonds sind eine Lösung, um sich an der Wertentwicklung von Immobilien zu beteiligen.

Es gibt verschiedene Arten von Immobilienfonds. Bei Immobilienfonds sollten sich die Anleger genau überlegen, wie lange sie ihr Geld binden wollen.

 

Offene Immobilienfonds investieren direkt in Immobilienprojekte.

Offene Immobilienfonds, die oft von Banken beworben werden und als relativ sicher gelten, investieren Geld direkt in vordefinierte Bauprojekte oder kaufen bereits fertiggestellte Objekte. Solche Fonds sind nicht sehr liquide, da das Geld in Projekten gebunden ist. Bei offenen Immobilienfonds ist zu beachten, dass in einer Krise Liquiditätsprobleme auftreten können, die zur Schließung oder Aussetzung des Fonds führen können.

In diesem Fall ist der Immobilienfonds gezwungen, die Anlageobjekte zu verkaufen, um einen höheren Mittelabfluss aus dem Fonds gewährleisten zu können. Dies wäre der Fall, wenn viele Anleger ihr Geld aus dem Fonds abziehen wollten.
Sogenannte klassische Immobilienfonds haben eine geringere Preisvolatilität, d.h. ein geringeres Risiko. Grundsätzlich sind eher geringe Renditen zu erwarten, aber die Anlage gilt auch als relativ sicher.

 

Immobilienaktienfonds investieren in Unternehmen

Anders verhält es sich bei Immobilienaktienfonds: Hier fließt die Investition eines Anlegers nicht direkt in Bauprojekte, sondern man beteiligt sich indirekt an den Gewinnen von Immobilienentwicklungsgesellschaften. Diese können in verschiedenen Sektoren, wie Büro, Einzelhandel, Wohnen und Industrie, und in verschiedenen Ländern tätig sein. Da ein Immobilienaktienfonds in mehrere Unternehmen investiert, ist er nicht nur vom Erfolg eines einzigen Unternehmens abhängig.
Grundsätzlich bietet ein Immobilienaktienfonds größere Chancen auf höhere Renditen. Wie bei einem Aktienfonds zu erwarten ist, bringen größere Renditechancen auch ein größeres Verlustrisiko mit sich.
Beide Produktklassen, offene Immobilienfonds und Immobilienaktienfonds, sind sowohl für kleinere als auch für größere Anlagebeträge geeignet.

 

Hohe Ausschüttungen mit Real Estate Investment Trusts – REITs

Immobilienaktienfonds können in sogenannte Real Estate Investment Trusts – REITs – investieren. REITs schütten mindestens 90 Prozent ihres Gewinns als Dividende an die Anleger aus. Im Gegensatz zu einer klassischen Aktiengesellschaft ist der Gewinn auf der Unternehmensseite steuerfrei, was zu höheren Dividenden für den Anleger führt. Klassische Unternehmen haben oft eine geringere Dividende, weil ihre Gewinne zunächst mit der Körperschaftssteuer belastet werden, bevor sie ausgeschüttet werden. Die Anleger müssen dann ihre Dividenden als Einkünfte aus Kapitalvermögen erklären und versteuern. Natürlich ist der Steuervorteil von REITs auch an bestimmte Bedingungen geknüpft.

 

Genaue Marktbewertung von REITs und Immobilienaktien

Da REITs und Immobilienaktien an der Börse gehandelt werden, werden die Vermögenswerte zusätzlich zur regelmäßigen Bewertung durch Gutachter täglich vom Markt bewertet. Das schafft maximale Transparenz. Bei Immobilienfonds hingegen erfolgt die Bewertung nur in größeren Abständen durch die Fondsgesellschaft selbst oder durch den Gutachter. Dadurch ergibt sich ein eher statischer Verlauf der Wertentwicklung klassischer Immobilienfonds, der den tatsächlichen, aktuellen Marktwert des Vermögens nicht widerspiegeln kann (siehe Grafik).

Wer sich für Immobilien als Anlageklasse interessiert, sollte über die Aufnahme von Immobilienaktienfonds in sein Portfolio nachdenken. Der Diversifikationseffekt, die hohe Ausschüttungsquote (bei REITs) und der Liquiditätsvorteil gegenüber einem direkten Immobilieninvestment sprechen für eine Investition in diese Anlageklasse.

Was wir mögen
  • Liquidität
  • Diversifizierung
  • Stetige Dividenden
  • Risikoadjustierte Renditen
Was wir nicht mögen
  • Geringes Wachstum/geringer Kapitalzuwachs
  • Nicht steuerlich begünstigt
  • Unterliegt dem Marktrisiko
  • Hohe Gebühren
ETFs gibt es inzwischen wie Sand am Meer.

Dies ist völlig unabhängig davon, ob es sich um Rohstoffe, Aktien oder auch Hypotheken handelt.
Bislang war es europäischen Anlegern nicht gestattet, in diese Fonds zu investieren.
Nach der großen Immobilien- und Hypothekenpleite im Jahr 2008 in den USA stellt sich natürlich die Frage, wie sicher solche Fonds sind.

Die Anleger können davon ausgehen, dass iShares diesen Schritt gut überlegt hat und eine sehr selektive Auswahl der hinterlegten Hypotheken trifft. Bei den ausgewählten Papieren handelt es sich ausschließlich um Hypotheken der Güteklasse AAA.

Dabei wurde ausschließlich auf verbriefte Hypotheken, sogenannte Mortgage Backed Securities, zurückgegriffen. Vor diesem Hintergrund bilden ausschließlich Hypotheken der drei großen US-Baufinanzierer Fanny Mae, Ginnie Mae und Freddy Mac die Grundlage der Asset Allocation.

Die Funktionsweise von Hypotheken-ETFs

Ein Hypotheken-ETF ist, wie eingangs erwähnt, mit verbrieften Hypotheken unterlegt. Der ETF von iShares iShares US Mortgage Backed Securities UCITS ETF basiert auf dem Barclay MBS Index, welcher aus diversen einzelnen Pools mit fixer Couponauszahlung zusammengesetzt ist.

Dass BlackRock bereits in der Vergangenheit ein glückliches Händchen mit einem solchen Fonds bewiesen hat, lässt sich an dem Hypotheken-ETF für den US-Markt ablesen.

Die Motivation in einen solchen Fonds zu investieren liegt in der Rendite.

Da dieser Fonds auch in Deutschland handelbar ist, kann er bei jedem Broker erworben werden. Allerdings können Anleger bei Deutschlands Sparkassen-Direktbroker bis zu 80 Prozent Rabatt auf die Courtage und ein kostenlos geführtes Depot erhalten.

Warum werden ETFs immer beliebter?

Die Antwort liegt auf der Hand.
Bei einem Investment in einen aktiven Aktien- oder Immobilienfonds fällt in der Regel ein Ausgabeaufschlag von fünf Prozent, also 500 Euro an. Dazu kommen die jährlichen Verwaltungskosten, die bei einem aktiv verwalteten Fonds deutlich über ein Prozent liegen.

 

Aktiv verwaltete Fonds versuchen, ihre jeweilige Benchmark, einen Index, zu übertreffen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass dies den meisten von ihnen nicht gelingt. Daher ist es sinnvoller, direkt in einen Index zu investieren, anstatt mit einem anderen Fonds dem Index hinterherzulaufen.

Einige Broker verzichten in diesem Fall sogar darauf, eine Courtage für den Erwerb in Rechnung zu stellen. In Kombination mit einem kostenlos geführten Depot steigert dies die Nettorendite erheblich. Damit wird ein ETF-Sparplan zu einer der lukrativsten Formen in Bezug auf das Sparen mit Wertpapieren.


Wer in Aktien oder Fonds spart, muss sich vorher darüber im Klaren sein, dass er, sofern er kein Daytrader ist, den Faktor Zeit nicht unberücksichtigt lassen darf. Börsen gehen manchmal ihre eigenen Wege, losgelöst von allen Analysen und Datenreihen.
ETFs auf Hypotheken bilden hier eine Ausnahme, wie der Kursverlauf zeigt.